文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　二婚和剩女哪个干净，女性生理需求>2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定二婚和剩女哪个干净，女性生理需求(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45二婚和剩女哪个干净，女性生理需求％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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