万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵>

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵g>这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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