万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(h一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思uí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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