万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”京j属于北京哪个区的车

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù京j属于北京哪个区的车)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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