万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(y冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型è)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　201冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型6年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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