5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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