近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗)红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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