近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系rong>

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合(hé)经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。