万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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