导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，22寸是多少厘米rong>直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚22寸是多少厘米(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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