万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(z冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型ī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(d冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型òng)结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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