近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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