饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监风味发酵乳是不是酸奶管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(f风味发酵乳是不是酸奶ú)务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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