近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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