近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口>

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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