饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪(女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的(de)要(yà女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗o)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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