饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一二(èr)线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的及，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìxo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的ng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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