OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.2250克有多少参照物图片，50克有多少参照物％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)50克有多少参照物图片，50克有多少参照物备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人(50克有多少参照物图片，50克有多少参照物rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的(de)所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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