文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(x季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗īn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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