万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，N一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖O，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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