万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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