一(yī)线城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房(fáng)指导价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么重(zhòng)要？首先二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一个(gè)还在“认真”实施(shī)这条(tiáo)政策的城市，最(zuì)后深圳(zhèn)是(shì)房价前三的核心城市(shì)。所以，深圳的一举(jǔ)一动都具有风(fēng)向(xiàng)标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士指出，深(sh1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米ēn)圳二(èr)手房指导价如果取消，首先有利(lì)于(yú)深圳二手房回(huí)暖，然后二手房回暖有(yǒu)利于深圳楼市总(zǒng)体回暖(nuǎn)，最后深(shēn)圳(zhèn)楼市回暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴(hú)蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正(zhèng)式(shì)结(jié)束。传(chuán)言称：二手(shǒu)房贷款不按官方参(cān)考价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评估(gū)价(jià)孰低为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真(zhēn)正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到官(guān)方文件。据证券时(shí)报(bào)21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行(xíng)表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按(àn)参(cān)考价办理(lǐ)按揭”。所以(yǐ)还(hái)需(xū)要持续的关注。

　　易居研究院研(yán)究总监(jiān)严跃进认为，本次(cì)政策(cè)大概率为(wèi)真，更多体现为(wèi)银行贷款等领域按照新的规则进行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是(shì)不用发文件(jiàn)的(de)。毕竟(jìng)可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳(zhèn)楼市二手房(fáng)指导价横空出世。当时，深(shēn)圳一口气公布了(le)全市3595个小区的参考价，很(hěn)多南山、福田(tián)、宝安中(zhōng)心区的(de)高价盘(pán)，直接按照(zhào)当(dāng)时的市场价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银(yín)行(xíng)只(zhǐ)能按照指导价来(lái)计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经历了(le)这(zhè)两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举个例(lì)子，市(shì)场价1000万的房子(zi)，如(rú)果不(bù)“指(zhǐ)导”，可以首付3成即(jí)300万；如(rú)果指导价打七折即700万，那么(me)首付(fù)3成210万，加上需要(yào)全(quán)款支(zhī)付的部分，实(shí)际(jì)首付去到了510万(wàn)，相当(dāng)于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失去了购(gòu)房(fáng)能(néng)力，相(xiāng)当于强(qiáng)势“降杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推行二手房(fáng)参考价以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个(gè)城市陆续跟进(jìn)。事实也确(què)实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的(de)统计，实施(shī)二手房指导价的10个城(chéng)市，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年(nián)受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市(shì)房价只有6个同比上涨，其(qí)他的(de)泥沙(shā)俱下。

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　　深圳(zhèn)，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究(jiū)中(zhōng)心数(shù)据(jù)显示：成交量(liàng)上，二手房指导价出(chū)台当年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成(chéng)交量(liàng)同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二(èr)手房(fáng)指导价(jià)发布当(dāng)月相比，如今二(èr)手房挂牌价低于(yú)及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区(qū)二(èr)手房(fáng)成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过(guò)半成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝(jué)于耳。

　　据说一位码农三年(nián)前高杠杆买了2套华润(rùn)城(chéng)，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据媒体推测，如果案(àn)例属实，买(mǎi)家的实际购(gòu)房成本(běn)高(gāo)达(dá)20万/平(píng)，目(mù)前价格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三(sān)年(nián)的房贷和持有成本，差(chà)不多亏(kuī)损超千万。

　　深(shēn)圳一(yī)大批人(rén)这两年感受(shòu)到了(le)太多“心酸”。二手(shǒu)房成交量创(chuàng)下(xià)多年新低，学区房神话不再，房产(chǎn)中介的日子难(nán)过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二(èr)手(shǒu)房指导价的城市(shì)陆陆续续低调(diào)退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义明(míng)显

　　最近一线城(chéng)市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在(zài)房山区试点多(duō)子女家庭和职住平衡(héng)家庭(tíng)购房支持政策(cè)。上(shàng)海(hǎi)也考(kǎo)虑予以多孩(hái)家庭在新(xīn)房计分制度(dù)政策上的(de)支持。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个(gè)大中城市商品住宅销售价格变动(dòng)情况来看(kàn)，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新(xīn)房、二手房(fáng)价格仍(réng)然是(shì)同比去年依然是下降的(de)。

　　北(běi)京(jīng)、上海已经同比增长了，其他二(èr)线城(chéng)市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京(jīng)、合肥等城(chéng)市价格(gé)都是(shì)同比(bǐ)上(shàng)涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事实(shí)上，上面可能(néng)更急(jí)。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推动二手房“带押过户”全(quán)国实施，这是一条(tiáo)被广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激活二手房交易，具有定海神(shén)针(zhēn)般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要发挥(huī)国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归到(dào)常识，从字面理解一(yī)下(xià)这两个词，意思就是——顶梁柱如(rú)果不行(xíng)了，上(shàng)面不(bù)就(jiù)塌了嘛(ma)？压(yā)舱石如果(guǒ)压不住，小(xiǎo)船不就(jiù)翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶持楼市(shì)的政策(cè)，还有一大波(bō)正(zhèng)在路上...

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