导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zà一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战i)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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