5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的fáng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(x像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的iū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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