万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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