导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅ln的公式大全，ln4-ln2等于多少之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yln的公式大全，ln4-ln2等于多少í)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiln的公式大全，ln4-ln2等于多少àng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 ln的公式大全，ln4-ln2等于多少