导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级g>，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级p>

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。