近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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