5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(f聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗āng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，20聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗22年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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