导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(蓝宝石的寓意是什么chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(蓝宝石的寓意是什么děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需蓝宝石的寓意是什么(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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