饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务(wù)和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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