万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(半夜被C醒是一种什么样的感受zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhō半夜被C醒是一种什么样的感受ng)赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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