文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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