近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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