5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供(g上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费ōng)给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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