文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法