文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qiá大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？n)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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