文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁)收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁