导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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