万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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