5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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