滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国(guó)工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价(jià)表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发(fā)布的(de)2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关系(xì)密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的(de)营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在(zài)杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家(jiā)机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发只是房(fáng)地(dì)产产业链上的中游环(huán)节，其(qí)上(shàng)游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行业主要包(bāo)括中介服务(wù)、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材(cái)料端(duān)息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被(bèi)看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业(yè)在(zài)进入存(cún)量房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们(men)相对看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居民(mín)保有的住房(fáng)规模越来越大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来(lái)越(yuè)多(duō)。美国过去的(de)数据充分说明(míng)了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，我们相对看好和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是(shì)来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们分别(bié)是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在月线连(lián)收七(qī)根(gēn)阳线的(de)基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家(jiā)居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下(xià)拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基(jī)金重仓股的天下，彼时(shí)包括(kuò)公募(mù)的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业链股票(piào)还有金(jīn)地(dì)集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一(yī)时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现最好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还是(shì)归母净利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司(sī)的(de)十大流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对于定(dìng)制家居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一(yī)家赛(sài)道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流(liú)通股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业(yè)股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的(de)大多在香港上市(shì)，如何(hé)选择成为难题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的(de)是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期的(de)合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品提价的(de)公司很(hěn)少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固(gù)定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那(nà)么满(mǎn)意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和比较(jiào)好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调。

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