文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　<95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通strong>2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通