饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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