导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(z丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗uì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗