文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　虎门销烟发生在哪里trong>1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de虎门销烟发生在哪里)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品虎门销烟发生在哪里(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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