导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还tan1等于多少，tan1等于多少兀包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为tan1等于多少，tan1等于多少兀50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和tan1等于多少，tan1等于多少兀动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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