饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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