5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年1悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望7亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望