近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募R德国对中国友好吗，德国对中国怎么样EITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(德国对中国友好吗，德国对中国怎么样zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来德国对中国友好吗，德国对中国怎么样(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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